- Sales rates declining around -2 per cent from Q2 2015 and around -6 per cent year-on-year
- The office segment has witnessed steady rental conditions amid limited supply growth and pending market maturity
- A growing resident population drives robust growth in the Dubai retail sector
Dubai, 07 September 2015– Average rentals within the residential segment in Dubai remained stable during the *third quarter of 2015, although the market is highly fragmented with some affordable locations achieving growth, whilst other areas experienced more pronounced drops according to the latest Dubai market report by global real estate advisor, CBRE. There was further compression within the sales segment, with sales rates declining around -2 per cent from Q2 2015 and around -6 per cent year-on-year.
Mat Green, Head of Research & Consultancy UAE, CBRE Middle East said, “While global economics have reduced investor sentiment and partially impacted Dubai’s residential sales, the slowdown is largely attributed to a price correction resulting from market stabilisation. In light of lower activity, developers are incentivising sales by offering more flexible payment plans, some of which are back-loaded and provide post-handover payment options.“
Commenting on the outlook for the remainder of 2015, Green, said, “The residential sector is likely to continue to stabilise in the coming months. Nearly 20,000 new units could enter the market during the course of the year, much of which will be located in the secondary submarkets of Dubailand. The market will see a higher proportion of residential projects being launched at lower price points, inducing the drive to affordability in the sales market. This is a positive trend and will help prevent a bigger correction in the future.”
The office segment, on the other hand, has witnessed steady rental conditions amid limited supply growth and pending market maturity. Prime office rents remained unchanged for the sixth consecutive quarter, while secondary locations have witnessed marginal growth.
Single-held quality office assets continue to generate high demand from corporate occupiers, although the market is being held back by the lack of good quality supply being delivered.
This will start to change from 2016, with the delivery of One JLT and Dubai Trade Centre District Building C1, both of which have generated high levels of pre-leasing activity, which broadly reflects the maturing nature of the Dubai market.
According to the report, hotels in Dubai are experiencing softer performance due to fluctuations in the global currency markets and geopolitical challenges. The currency devaluation in some of Dubai’s primary source markets has pressured demand, causing ADR to decline 7% year-to-date to USD 227. This corresponded to an 8% drop in hotel room revenues, which was further suppressed by lower occupancy levels (-0.9 pp year-to-date).
“Despite the decline, average occupancy levels across the hotel market during the first 7 months of 2015 remained relatively buoyant at 77%. However, Dubai’s robust pipeline of hotels could place additional pressure on average rates, impacting hotel performance in the short run” further commented Green.
The hospitality sector is likely to see subdued performance until the end of the year, largely due to weak global currency markets that have impacted tourism demand. Dubai is being challenged by a diversion of tourism to more affordable regional destinations, while the robust pipeline of rooms could place additional pressure on supply and demand dynamics in the coming years.
The retail sector has recorded steady performance during the first three quarters of the year, with major shopping malls demonstrating high occupancies along with stable lease rates, the report stated. Strong consumer demand from UAE residents and international tourists has functioned as a catalyst for the sector’s growth. Dubai is now home to 56% of the world’s retail brands, ranking second only after London in terms of global brand coverage.
Development activity remains buoyant with 620,000 m2 of leasable area set to enter the market in the coming four years. Community malls and expansions of existing shopping centres comprised the majority of new openings in 2015, including the Golden Mile Galleria recently opened on Palm Jumeirah.
“A growing resident population combined with high per capita income have contributed to robust growth within the retail sector. Dubai remains a top destination for retailers, functioning as a gateway city for brands seeking to establish a presence in the region. However, on the consumer side, reduced economic sentiment amid lower oil prices, coupled with lower tourism demand could constrain spending from residents and tourists alike,” added Green.
Note: *Q3 is based on figures up to 30th August 2015
الإيجارات السكنية تحافظ على استقرارها بينما تستمر المبيعات بالانخفاض
- معدلات البيع شهدت انخفاضاً بنسبة بلغت -2% تقريباً منذ بداية الربع الثاني لعام 2015 و-6% مقارنة بالفترة ذاتها من العام السابق
- حافظت إيجارات المكاتب على استقرارها نظراً لنقص المعروض في المناطق الرئيسية
- الزيادة السكانية في دبي تؤدي إلى نمو ملحوظ في قطاع التجزئة في الإمارة
دبي، 7 سبتمبر 2015: حافظت سوق الإيجارات المتوسطة في القطاع السكني في دبي على حالة الاستقرار التي تمر بها خلال الربع الثالث*من عام 2015. كما يبدو السوق منقسماً على نفسه مع تحقيق بعض المواقع ميسورة التكلفة للنمو، في حين شهدت بعض المناطق الأخرى تراجعاً واضحاً، وذلك وفقاً لأحدث تقرير من شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي".
وشهد قطاع المبيعات مزيداً من الضغط، مع انخفاض المبيعات بحدود 2% منذ الربع الثاني لعام 2015 و6% مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.
وبهذا الصدد، قال مات غرين، رئيس قسم بحوث واستشارات الإمارات العربية المتحدة لدى شركة ’سي بي آر إي‘ الشرق الأوسط: "في الوقت الذي تراجعت فيه ثقة المستثمرين بالاقتصادات العالمية، ترك هذا الأمر تأثيراً جزئياً على مبيعات الوحدات السكنية في دبي، ويعزى هذا التباطؤ الكبير إلى تصحيح الأسعار الناتج عن استقرار السوق. وفي ضوء النشاط المنخفض للسوق، يعمل المطورون العقاريون على تحفيزها من خلال عرضهم لخطط سداد أكثر مرونةً، تشمل خطط سداد آجلة تنطوي على خيارات تسديد بعد مرحلة التسليم".
وفي معرض تعليقه على التوقعات المستقبلية للفترة المتبقية من عام 2015، قال غرين: "من المرجح أن تستمر حالة الاستقرار التي يشهدها القطاع السكني خلال الأشهر القادمة. ويمكن أن تدخل حوالي 20 ألف وحدة سكنية جديدة السوق خلال العام، وسيتواجد الكثير منها ضمن أسواق ’دبي لاند‘ الثانوية. كما ستشهد السوق نسبةً أعلى من المشاريع السكنية التي يتم إطلاقها بمستويات أسعار منخفضة، ما قد يؤدي إلى التوجه نحو التكاليف الميسورة في سوق المبيعات. ويمثل هذا الأمر توجهاً إيجابياً سيساعد على تجنب حدوث تصحيح أكبر في المستقبل".
ومن ناحية أخرى، شهد قطاع العقارات المكتبية شروط إيجار مستقرة وسط نمو محدود للعرض وانتظار نضج السوق. كما بقيت إيجارات المكاتب الرئيسية دون أي تغيير للربع السادس على التوالي، في حين شهدت المواقع الثانوية مستويات نمو هامشية.
وبالإضافة إلى ذلك، تواصل العقارات المكتبية عالية الجودة ذات الملكية الفردية توليد مستويات طلب مرتفعة من قبل شاغلي العقارات من المؤسسات، على الرغم من كون السوق مقيدةً بسبب النقص الحاصل في تقديم العروض ذات النوعية الجيدة.
ومن المتوقع أن يشهد هذا القطاع تغيراً واضحاً في بدايات عام 2016، مع تسليم أحد أبراج بحيرات جميرا والمبنى (C1) في منطقة مركز دبي التجاري، حيث ساهم كلاهما في توليد مستويات عالية من النشاط خلال مرحلة ما قبل التأجير، الأمر الذي يعكس بوضوح طبيعة سوق دبي الآخذة بالنضوج.
ووفقاً للتقرير، تشهد فنادق دبي أداءً أضعف بسبب التقلبات في أسواق العملات العالمية والتحديات الجيوسياسية. وساهم انخفاض قيمة العملة في بعض أسواق دبي المصدرة الرئيسية في الضغط على مستويات الطلب، ما أدى إلى انخفاض متوسط السعر اليومي بواقع -7% من بداية العام وحتى تاريخه ليصل إلى حدود 227 دولار أمريكي. وقابل هذا الأمر انخفاضاً بواقع 8% في إيرادات الغرف الفندقية، والتي ساهم انخفاض مستويات الإشغال (-0.9% منذ بداية العام وحتى تاريخه) في حدها بشكل كبير.
وتابع غرين: "بالرغم من الانخفاض، حافظ متوسط معدلات الإشغال في جميع أنحاء السوق الفندقية خلال الأشهر السبعة الأولى من عام 2015 على حالة ازدهار نسبية مع بلوغه نسبة 77%. يمكن أن تشكل المجموعة القوية من مشاريع الفنادق قيد الإنشاء في دبي ضغطاً إضافياً على متوسط الأسعار، ما قد يؤثر على أداء الفنادق على المدى القصير".
أما بالنسبة لقطاع الضيافة، فمن المرجح أن يشهد أداءً ضعيفاً يستمر حتى نهاية العام، ويعود ذلك بشكل كبير إلى ضعف أسواق العملات العالمية الذي أثر بدوره على الطلب السياحي. وتواجه دبي تحدياً يكمن في تحول السياحة إلى وجهات إقليمية ميسورة التكاليف، بينما قد تسهم المجموعة القوية من المشاريع قيد الإنشاء في مجال الغرف الفندقية في تشكيل ضغط إضافي على ديناميكية العرض والطلب خلال العام القادم.
وبيَّن التقرير تسجيل قطاع التجزئة لأداء ثابت خلال الأرباع الثلاثة الأولى من العام، مع إظهار مراكز التسوق الكبرى مستويات إشغال مرتفعة إلى جانب معدلات إيجار مستقرة. وعملت طلبات المستهلكين من قاطني الإمارات العربية المتحدة كمحفز لنمو القطاع. وتعد دبي حالياً موطناً لـ 56% من علامات تجارة التجزئة في العالم، حيث صنفت في المركز الثاني بعد لندن من حيث تغطية العلامات التجارية العالمية.
ولاتزال الأنشطة الانمائية مزدهرة مع 620 ألف متر مربع من المساحة المتاحة للتأجير والمقرر دخولها السوق خلال الأعوام الأربعة القادمة. وشكلت مراكز التسوق المجتمعية وعمليات التوسع التي شهدتها مراكز التسوق الحالية غالبية عمليات الافتتاح الجديدة خلال عام 2015، بما في ذلك مركز ’جولدن مايل غاليريا‘ المفتتح مؤخراً ضمن ’نخلة جميرا‘.
وتابع غرين: "ساهم تنامي عدد السكان جنباً إلى جنب مع ارتفاع متوسط دخل الفرد في النمو القوي ضمن قطاع تجارة التجزئة. ولا تزال دبي الوجهة الأولى لتجار التجزئة، حيث أنها تعمل كبوابة للعلامات التجارية الساعية لتأسيس وجود لها في المنطقة. ولكن، من جانب استهلاكي، يمكن أن يعمل انخفاض الثقة الاقتصادية في ظل هبوط أسعار النفط إلى جانب انخفاض الطلب على السياحة على الحد من إنفاق المقيمين والسياح على حد سواء".
ملاحظة: نتائج الربع الثالثبناء على الأرقام المسجلة لغاية تاريخ 30 أغسطس