Market performance exceeds expectations per Q2 2015 nationwide real estate report
UAE, July 07, 2015 - The UAE property sector’s Q2 2015 performance exceeded expectations, with industry-wide economic diversification seen as the key driver to sustained growth, reveals the latest market intelligence report fromTASWEEK Real Estate Development. Moving forward, Abu Dhabi rents are expected to maintain growth, while Dubai is expected to challenge and eventually overcome price fluctuations.
As predicted by TASWEEK’s Q1 report, the Abu Dhabi and Dubai markets experienced price corrections specifically for freehold units. Based on the Q2 results, TASWEEK forecasts a moderate 5 to 10 per cent correction in the UAE’s residential real estate prices after 18 months of sharp appreciations. Overall, the domestic property market is set to sustain its performance after peaking in 2014, with operating conditions likely to temper performance.
The report adds that economic diversification of real estate, favorable demographics and protective regulatory measures should be able to effectively insulate the local market from any major crisis. Retail and commercial spaces are foreseen to be more resilient than hospitality given the sizable supply of hotel rooms expected in anticipation of Dubai Expo 2020.
Masood Al Awar, CEO, TASWEEK Real Estate Development and Marketing, said: “As we foresaw in the past quarter, the primary markets of Dubai and Abu Dhabi underwent price corrections in Q2 2015 that will most probably result in moderate upward market movements throughout the rest of the year. With global oil prices sharply declining since mid-2014, real estate economic diversification has taken center stage as the driver of growth in the UAE and across the region, which will have a positive spillover effect on the real estate business. Given the recent market shifts, the next half of 2015 will be an important indicator of how our industry will fare in the short to medium term as the UAE gears up for Expo 2020.”
Abu Dhabi
TASWEEK’s Q2 market research showed that Abu Dhabi’s residential market sustained the Q1 trend of landlords protecting rental levels by reducing supply. Demand softened in Q2, though, with the stable prices reflecting no changes over Q1. Overall, rental prices were flat in Abu Dhabi island and in the outlying freehold areas.
Muroor Road offered the best rates for tenants during the surveyed period, with its studio and 1-, 2-, 3- and 4-bedroom apartments available at average annual rates of AED 57,750, AED 68,250, AED 84,000, AED 126,000, and AED 168,000, respectively. The Al Markaziyah residential area also gave good rates of AED 57,750 for studio units and AED 78,750, AED 94,500, AED 136,500 and AED 189,000 for 1-, 2-, 3- and 4-bedroom apartments, respectively. The Khalidiya area also had good prospects for studio (AED 63,000), 1-bedroom (AED 78,750), 2-bedroom (AED 99,750), 3-bedroom (AED 147,000) and 4-bedroom (AED 210,000) apartments.
Hydra Village, Al Reef and Al Raha Gardens, meanwhile, posted the more competitive average villa sale prices. Hydra Village offered 2- and 3-bedroom units for AED 1 million and AED 1.4 million, respectively, while 2-, 3-, 4- and 5-bedroom villas could be bought for AED 1.5 million, AED 2.1 million, AED 2.5 million and AED 3 million, respectively, in Al Reef. Finally, Al Raha Gardens asked AED 2.5 million, AED 3.1 million and AED 4.5 million for 3-, 4- and 5-bedroom villas on average.
As for the office segment, the TASWEEK study indicated a lingering weakness attributed to excess supply and less demand. New business licenses issued in Abu Dhabi in fact decreased by 5 per cent from 1,760 in January and February of 2014 to only 1,700 in 2015 so far. Average rental prices for high-end spaces dropped from AED 2,500 per sqft last year to AED 2,200, while medium-quality offices also went down from AED 1,500 in 2014 to AED 1,300.
Dubai
Residential rates have been falling in Dubai due to weak demand for luxury properties, sliding oil prices and a stronger US dollar, according to the TASWEEK report. On average, sales prices in the emirate decreased by between 5 and 10 per cent compared to 2014. Average rents for studio and one-bedroom units fell 3 per cent, although 2- and 3-bedroom rates rose from 5 to 10 per cent.
The best rental rates were found in International City (studio – AED 42,000; 1-bedroom – AED 58,000; 2-bedroom – AED 78,000; 3-bedroom – AED 100,000); Dubai Silicon Oasis (studio – AED 47,000; 1-bedroom – AED 67,000; 2-bedroom – AED 88,000; 3-bedroom – AED 140,000); and Discovery Gardens (studio – AED 55,000; 1-bedroom – AED 74,000; 2-bedroom – AED 110,000; 3-bedroom – AED 118,000).
The lowest rates for rented villas, on the other hand, could be had at Jumeirah Village (3-bedroom – AED 170,000; 4-bedroom – AED 180,000; 5-bedroom – AED 190,000); Dubai Silicon Oasis (3-bedroom – AED 210,000; 4-bedroom – AED 226,000; 5-bedroom – AED 244,000); and Dubai Land (The Villa) with 3-, 4- and 5-bedroom villas offered at AED 210,000, AED 232,000 and AED 295,000 on average per year, respectively.
As for residential sales, the competitive purchases were from Jumeirah Village (3-bedroom – AED 2.450 million; 4-bedroom – AED 2.975 million; 5-bedroom – AED 4.4 million); Al Barsha (3-bedroom – AED 2.9 million; 4-bedroom – AED 5.833 million; 5-bedroom – AED 12.3 million); and Dubai Silicon Oasis (3-bedroom – AED 3.775 million; 4-bedroom – AED 4.225 million; 5-bedroom – AED 4.5 million).
Dubai’s office business for Q2 2015 saw a 5 per cent increase in prices in line with TASWEEK’s projections from its last market research. The number of new commercial licenses issued was at the same level from the previous quarter, thus increasing demand for office space.
The best commercial deals were offered by Dubai Investment Park (Buy per sqft at AED 676, Rent per sqft at AED 65); Dubai Silicon Oasis (Buy per sqft at AED 700, Rent per sqft at AED 52); and Tecom (Buy per sqft at AED 894, Rent per sqft at AED 92).
Conclusion
“TASWEEK strongly stands by its earlier forecast of a robust 2015 UAE property market based on the combined results of our research in the first half. The high level of diversification, population growth, consumer confidence and regulatory support we have been observing over the past months reinforces our belief in sustained local market growth for this year and in the medium term,” concluded Al Awar.
"تسويق": التنوع العقاري الإقتصادي أسهم في تعزيز أداء القطاع في دولة الإمارات
أداء السوق العقاري تجاوز التوقعات وفقاً لتقرير القطاع العقاري للربع الثاني من العام الجاري
الإمارات، 07يوليو 2015 – فاق أداء القطاع العقاري في دولة الإمارات خلال الربع الثاني من العام الجاري كل التوقعات، حيث برز التنوع العقاري الاقتصادي كمحرك رئيسي للنمو المستدام في هذا القطاع وذلك بحسب ما كشف عنه تقرير "تسويق للتطوير والتسويق العقاري"الأخير لاستقصاء حالة السوق. وبالنظر للفترة المقبلة، فإنه من المتوقع أن تحافظ الإيجارات في أبوظبي على معدلات نموها، في الوقت الذي سيواجه فيه سوق دبي العقاري بعض الصعوبات ليتمكن في نهاية المطاف من التغلب على تقلبات الأسعار.
وكما سبق وتوقعت شركة "تسويق"في تقريرها للربع الأول من العام، شهد سوقي أبوظبي ودبي تصحيحاً في الأسعار وخاصة بالنسبة لوحدات التملك الحر. واستناداً إلى تقرير الربع الثاني، تتوقع الشركة تصحيحاً محدوداً بنسبة من 5 إلى 10 % في أسعار العقارات السكنية في دولة الإمارات وذلك بعد عام ونصف من الارتفاع الحاد في الأسعار. وعموماً، فمن المتوقع أن يشهد السوق العقاري المحلي تذبذباً في الأسعار بعد أن بلغ ذروته في العام الماضي، حيث من المرجح أن تسهم الظروف التشغيلية في تخفيف حدة الأداء.
ويضيف التقرير بأن عوامل التنوع العقاري الإقتصادي والنمو السكاني والتدابير التنظيمية الوقائية ينبغي أن تكون قادرة على تجنيب السوق المحلي أية أزمات كبرى. ومن المتوقع أن تكون صفقات المساحات التجارية ومساحات البيع بالتجزئة أكثر مرونة من تلك الخاصة بقطاع الضيافة نظراً إلى العرض الكبير للغرف الفندقية المتوقع طرحها في إطار الاستعداد لاستضافة معرض "إكسبو دبي 2020" (Dubai Expo 2020).
وقال مسعود العور، الرئيس التنفيذي لشركة "تسويق للتطوير والتسويق العقاري": "كما سبق وأن توقعنا في الربع الأول من العام، فإن سوقي دبي وأبوظبي شهدا تصحيحاً طبيعياًللأسعار في الربع الثاني من العام الجاري، حيث من المرجح أن يؤدي ذلك إلى حركة طلب تصاعدي معتدلة في السوق طوال الفترة المتبقية من العام. ومع الانخفاض الحاد في أسعار النفط منذ منتصف العام الماضي، لعب التنوع الاقتصادي دوراً حيوياً كمحرك للنمو في دولة الإمارات والمنطقة، الأمر الذي سيكون له تأثير إيجابي غير مباشر على القطاع العقاري. وبالنظر إلى التغيرات الجارية في السوق في الآونة الأخيرة، فإن النصف الثاني من العام الجاري سيكون مؤشراً هاماً على مدى نجاح القطاع العقاري على المديين القصير والمتوسط في ظل استعداد دولة الإمارات لاستضافة معرض "إكسبو 2020".
سوق أبوظبي
أظهر تقرير "تسويق"للربع الثاني من العام، استمرار حماية المستويات الإيجارية من قبل ملاك العقارات في سوق العقارات السكنية في أبوظبي كما حصل خلال الربع الأول وذلك عبر الحد من المعروض. وبالرغم من انخفاض الطلب في الربع الثاني، فإن استقرار الأسعار لا يعكس أية تغييرات تذكر بالمقارنة مع الربع الأول. وعموماً، فقد كان هناك ثبات في أسعار الإيجارات في جزيرة أبوظبي ومناطق التملك الحر خارجها.
وشهدت منطقة شارع المرور أفضل أسعار الإيجارات خلال فترة الدراسة السوقية، حيث بلغ متوسط الإيجارات السنوية لشقق الاستوديو والشقق بغرفة نوم وغرفتي نوم وثلاث غرف نوم وأربع غرف نوم 57,750 درهم و 68,250درهم و84,000 درهم و 126,000درهم و168,000 درهم إماراتي على التوالي. كما شهدت منطقة المركزية السكنية أسعاراً جيدة بلغت 57,750 درهم إماراتي للشقق الاستوديو و78,750 درهم و94,500 درهم و 136,500درهم و 189,000درهم لشقق بغرفة وغرفتي وثلاث وأربع غرف نوم على التوالي. وشهدت منطقة الخالدية أيضاً أسعاراً جيدة بالنسبة لشقق الاستوديو (63,000 درهم) والشقة بغرفة نوم واحدة (78,750 درهم) والشقة بغرفتي نوم (99,750 درهم) والشقة بثلاث غرف نوم (147,000 درهم) والشقة بأربع غرف نوم (210,000 درهم).
أما مناطق قرية هيدرا والريف وحدائق الراحة فقد سجلت متوسط أسعار المبيعات الأكثر تنافسية بالنسبة للفلل، حيث بلغ سعر الفيلا بغرفتي نوم وثلاثة غرف نوم في قرية هيدرا مليون و1.4 مليون درهم إماراتي على التوالي، في حين بلغت أسعار الفلل من غرفتي نوم وثلاث غرف نوم وأربع غرف نوم وخمس غرف نوم 1.5 مليون درهم و2.1 مليون درهم و2.5 مليون درهم و3 مليون درهم إماراتي على التوالي في منطقة الريف. وبلغ متوسط أسعار الفلل من ثلاث غرف نوم وأربع غرف نوم وخمس غرف نوم في حدائق الراحة 2.5 مليون درهم و3.1 مليون درهم و4.5 مليون درهم إماراتي على التوالي.
وفيما يتعلق بقطاع المكاتب، أشارت دراسة "تسويق"إلى ضعف في حركة هذا القطاع نظراً لزيادة المعروض وتراجع حجم الطلب. كما شهدت التراخيص التجارية الجديدة الصادرة في أبوظبي انخفاضاً بنسبة 5% وذلك من 1,760 رخصة في شهري يناير/كانون الأول وفبراير/شباط من العام الماضي بالمقارنة مع 1,700 ترخيص حتى الآن هذا العام. وانخفض متوسط أسعار إيجارات الوحدات التجارية الراقية من 2,500 درهم إماراتي للقدم المربع في العام الماضي إلى 2,200 درهم للقدم المربع، في حين انخفض متوسط أسعار المساحات المكتبية متوسطة الجودة من 1,500 درهم للقدم المربع في العام الماضي إلى 1,300 درهم للقدم المربع.
سوق دبي
شهدت الإيجارات السكنية استقراراً وإن رجعت الزيادات إلى مستوياتها الطبيعية في سوق دبي نظراً لضعف الطلب على العقارات الراقية، وانخفاض أسعار النفط وارتفاع سعر صرف الدولار الأمريكي، وذلك وفقاً لدراسة "تسويق". وفي المتوسط، فقد انخفضت أسعار المبيعات في الإمارة بنسبة تتراوح ما بين 5 إلى 10% بالمقارنة مع العام الماضي. أما متوسط الإيجارات لشقة الاستوديو والشقة من غرفة نوم واحدة فانخفض بنسبة 3%، على الرغم من ارتفاع معدل إيجار الشقق من غرفتي نوم وثلاثة غرف نوم وبنسبة من 5 إلى 10%.
وكانت أفضل الإيجارات في المدينة العالمية (شقة استوديو- 42,000 درهم إماراتي؛ شقة بغرفة نوم واحدة- 58,000 درهم؛ شقة بغرفتي نوم- 78,000 درهم؛ شقة بثلاث غرف نوم- 100,000 درهم)؛ وواحة دبي للسيليكون (شقة استوديو- 47,000 درهم؛ شقة بغرفة نوم واحدة- 67,000 درهم؛ شقة بغرفتي نوم- 88,000 درهم؛ شقة بثلاث غرف نوم- 140,000 درهم)؛ و"ديسكفري غاردنز" (شقة استوديو- 55,000 درهم؛ شقة بغرفة نوم واحدة- 74,000 درهم؛ شقة بغرفتي نوم- 110,000 درهم؛ شقة بثلاثة غرف نوم- 118,000 درهم).
أما أدنى معدلات إيجارات الفلل فكانت في قرية جميرا (3 غرف نوم- 170,000 درهم إماراتي؛ 4 غرف نوم- 180,000 درهم؛ 5 غرف نوم- 190,000 درهم)؛ وفي واحة دبي للسيليكون (3 غرف نوم- 210,000 درهم؛ و4 غرف نوم- 226,000 درهم؛ و5 غرف نوم- 244,000 درهم)؛ وفي "دبي لاند" (ذا فيلا)، حيث بلغ المتوسط السنوي لإيجار الفلل من ثلاث غرف نوم وأربع غرف نوم وخمس غرف نوم 210,000 درهم و 232,000 درهم و 295,000درهم إماراتي على التوالي.
وبالنسبة لمبيعات العقارات السكنية، فقد كانت أفضل صفقات الشراء في قرية جميرا (3 غرف نوم- 2,450 مليون؛ و4 غرف نوم- 2,975 مليون درهم؛ و5 غرف نوم- 4.4 مليون درهم إماراتي)؛ والبرشا (3 غرف نوم- 2.9 مليون درهم إماراتي؛ و4 غرف نوم- 5.833 مليون درهم؛ و5 غرف نوم- 12.3 مليون درهم)؛ وواحة دبي للسيليكون (3 غرف نوم- 3.775 مليون درهم؛ و4غرف نوم- 4.225 مليون درهم؛ و5 غرف نوم- 4.5 مليون درهم).
وشهد قطاع العقارات المكتبية في دبي خلال الربع الثاني من العام الجاري زيادة بنسبة 5% في الأسعار ليتماشى ذلك مع توقعات "تسويق"في دراستها الماضية للسوق. وكان عدد التراخيص التجارية الجديدة الصادرة في نفس مستوى التراخيص الصادرة خلال الربع الأول، ما رفع بالتالي من الطلب على المساحات المكتبية.
وكانت أفضل الصفقات التجارية في مجمع دبي للاستثمار (676 درهم للقدم المربع شراء؛ 65 درهم للقدم المربع تأجير)؛ وواحة دبي للسيليكون (700 درهم للقدم المربع شراء؛ 52 درهم للقدم المربع تأجير)؛ و"تيكوم" (894 درهم للقدم المربع شراء؛ و92 درهم للقدم المربع تأجير).
واختتم العور: "ندعم وبقوة توقعاتنا السابقة فيما يتعلق بالنمو القوي للسوق العقاري في دولة الإمارات خلال العام الجاري وذلك استناداً إلى نتائج دراستنا خلال النصف الأول من العام. وأسهم التنوع العقاري الإقتصادي والنمو السكاني وارتفاع ثقة المستهلك والتدابير التنظيمية التي شهدناها على مدى الأشهر الماضية، في تعزيز أداء القطاع العقاري خلال مرحلة التعافي، حيث نعتقد بأن هذا القطاع سيحقق نمواًمستداماً في السوق المحلي خلال هذا العام وعلى المدى المتوسط".